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  • 寫字樓和商鋪不是剛需,不是民生,沒有政策紅利

    作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

    大家都知道的一個原因就是因為寫字樓和商鋪轉手稅費太高,基本達到了售價的30%左右,一般人根本接受不起,所以,這類物業的流動性極差,也就造成了升值極差,這是大家都知道的理由,我今天要說的這7個方面,并不是這個原因。

    首先,我并不是完全否定寫字樓和商鋪的價值,我買的也有,只是,購買商辦類物業的風險、難度、不確定性要遠遠高于住宅,買錯的機率大大增加,為了避免錯誤,我們又不是沒得選擇,我的建議就很明確,不碰即可,不看即可,如果自需,就租,拿錢投買別的就是了。

    比如,你買了個寫字樓,但物業水平、電梯維護、空調維護、車位租金及車位出售,這都是你不可控的,但卻和你的出租、出售息息相關。

    舉個例子,鄭州高鐵站升龍廣場,占據的是高鐵站最好的位置,但早兩年因為入住戶數不多,空調一直不開,讓整個寫字樓出租死循環,至今還是高鐵站空租率最低的,也是租金最低的,別忘了,這兒可是最好的位置。

    比如,你買了個商鋪,但旁邊商鋪如果開成了做鋁合金門窗的,或開了個拷羊肉串的,你有什么辦法?你的店如何高端起來?你的鋪子是很難租出去的。

    再舉上面的例子,鄭州高鐵站升龍廣場商鋪開盤的時候,那是2013年,很多地市投資客提前一天來徹夜排隊,搶著要買,但如今因為物業不行,管理不擅,不是租金多少的問題,是空租、租不出去的問題!

    問題又來了,對于一些自用型老板來說,我每天要租寫字樓租商鋪啊,我也不用買嗎?是的,你就直接拿錢買住宅,平常租寫字樓和商鋪,就是了,這樣的話,你在未來可進可退。

    除了流動性差,為什么我這么堅決的不建議你購買呢?我們從其它七個方面來分析。

    1

    為什么你在國外看不到寫字樓的開工和建設?

    我在溫哥華,悉尼,墨爾本,洛杉磯,多倫多考察的時候,這些城市也有塔吊和工地,但我幾乎看不到有在建的寫字樓項目,全是住宅。

    為什么?

    因為這些城市在10多年前,寫字樓就已經過剩了!

    這些城市的現在,就是我們中國城市的未來。

    即使現在不蓋寫字樓了,再過20年,我們目前城市在建體量,一樣也是過剩的。

    2

    寫字樓和商鋪不是剛需,不是民生,沒有政策紅利。

    不關乎民生的事情,永遠都是政策的棄子。

    比如契稅優惠、增值稅優惠、個稅優惠。

    關乎民生的住宅,一直都有優惠和照顧,但寫字樓和商鋪從來都沒有過。

    房地產調控了20年,從來就沒有寫字樓和商鋪的事兒!愛死愛活從不過問。

    住宅漲價了,限價。

    寫字樓從10萬掉到2萬,沒人過問,好像買的人活該似的。

    住宅交房質量差,維權。

    商鋪交鋪后常年空租,維權都組織不起來,為什么?都是投資客,都忙啊,有身份啊,丟不起這人啊。

    3

    受經濟周期影響太大,金融屬性大大下降。

    就業環境
    經濟周期
    金融周期
    規劃變動
    后期物業、經營
    以上影響租金和升值的因素,我們統統無法控制。

    經濟危機時,寫字樓和商鋪率先被市場拋棄。

    失業率增高時,經濟就會下滑,投資型市場率先被打擊。

    信貸收緊時,寫字樓的按揭和抵押又率先被拋棄,比如現在,你手上有的寫字樓想抵押,不是比例的問題,是很多銀行根本就不接,但住宅,沒有銀行不接。

    政府的規劃變動,對你已經購買的寫字樓和商鋪有較大影響,新區建設,CBD輪換,就業中心遷移,地鐵規劃,機場高鐵,交通高架,道路施工等。

    4

    時間節點也確實錯過了。

    好機會也是有的,但確實很少,很難碰。

    哪里有擠壓,哪里才有機會,比如北京史上最嚴厲的商辦類調控,但,選擇難度依然很大。

    站在2018年的9月份,在重點城市住宅全部限購之下,投資需求兩年前就已經擠壓到了不限購不限貸的寫字樓和商鋪領域,在爆炒兩年時間之下,即使有的好機會,也早被轉而涌來的投資客抬高了房價,失去了洼地和價值,大概率下,80%以上都是坑。

    比如,其實我也有買公寓。2016年8月份,住宅漲了50%,公寓還沒有動,價格很低首付還分期,但限購即將來,需求擠壓將至,我快速出手,至今買的公寓房價都漲了80%,比住宅還多。未來租金更優秀,這樣的機會是可以的,但普通用戶較難把握住,關鍵是,目前也失去了時間節點。

    5

    在經濟快速增長的經濟體中,不要去購買長線投資產品。


    快速增長的經濟體中,資產價格的漲幅是最重要的,是應該最先關注的。

    在歐美的慢增長經濟體中,每年GDP是2%左右的增長率,收益6%就是不錯的收益,可以考慮長持和長期投資。

    中國是6%以上的GDP增長,M2是每年10%左右的增長,社融是每年12%左右的增長,這樣的增長之下,長期投資通常不是最好的選擇,資產價格的漲幅應該是首選關注要素。

    而寫字樓和商鋪,因為稅費太高,無法轉讓無法套現,注定就是長持物業,不要去碰為最好。

    6

    受產品升級換代影響太大,現在的寫字樓未來都是淘汰品。

    目前中國的寫字樓都是單個單個分隔銷售的。

    目前海外成熟的優質的寫字樓都是基金或公司持有。你在國外幾乎看不到個人出租的寫字樓,都是整體持有,再出租。

    持有和出售型物業,其物業水平、辦公環境、辦公配套、企業入駐、企業配套之大不同。

    未來的企業,更愿意去哪種寫字樓辦公?更愿意去哪些商場購物?全出售型寫字樓會成為總部企業選擇嗎?全出售型商鋪會成為優秀商業中心嗎?

    肯定不會的!這些寫字樓和商業在未來一定會被邊緣化!并逐步被市場拋棄!

    7

    反正是長持,吃租金,抗通脹,不妨換個思維。

    反正投資寫字樓和商鋪就知道賣不掉,都是為了長持吃租金,不妨換個思路,我去國外買個住宅,一樣吃租金如何?租售比并不差啊。

    租售比差不多,但起碼有了更多用途,一是可以自用,二是容易變現轉手,三是也順便做了境外資產配置。

    換個思維,會發現景色更美。

    8

    總結:

    1、不看,不碰,不買,就不會犯錯。

    2、自用的老板,拿錢買住宅,租寫字樓或商鋪,可進可退。

    3、熊市中依然是有結構性的住宅投資行情,比如,在目前非限購的城市,比如在人口流入的城市,緊盯米宅,或加入米宅VIP就是捷徑。

    4、不妨換個思維,吃租金嘛,去國外買個租售比相當的住宅如何?升值更好,轉賣更容易,杠桿更方便。

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