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  • 第三產業是推動寫字樓市場發展的主要推動

    作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

     2013年第四季度寫字樓市場凈吸納量下降到2,100平方。2013年整年的凈吸納量約49,000平方米,高于2012年的42,500平方米。大部分本季度的凈吸納來自于甲級寫字樓,尤其是環球金融中心。同時,全年的凈吸納主要來自乙級寫字樓,約占73%。全年的旺盛需求推動甲級寫字樓的空置率相對于上一年下降了4個百分點,同時使得乙級寫字樓的空置率在大量新增的條件下保持平穩。
      2013年第四季度的需求狀況和全年大體相似:本地金融和專業服務類企業是主要的需求來源。天津政府著重發展服務業的發展是這些企業發展的主要推動力?!『芜~可,仲量聯行天津辦公室董事總經理指出,“政府希望第三產業可以超過第二產業成為2013年GDP的主要驅動力,我們將此視為寫字樓市場的推動力:第三產業是推動寫字樓市場發展的主要推動?!?br/>  2013年僅有一個項目入市——海河沿線板塊的金谷大廈,這棟新寫字樓為乙級寫字樓市場增加了將近71,000平方米供應。甲級寫字樓無新增供應,這使得甲級寫字樓存量穩定在307,951平方米(建筑面積)。乙級寫字樓在全年總存量將近850,000平方米。雖然2013年是一個供應增長得到限制的年份,但是我們預計2014年市場將發生相反的情況-16個乙級寫字樓和1個甲級寫字樓的入市將改變這個城市的面貌,同時提供更多優質的寫字樓租賃面積給本地和國際企業。呂蔚然,仲量聯行天津辦公室商業地產部總監,指出,“大量的新增供應將會使得天津變為租戶市場,業主方將需要采用更多元化的策略來保留和吸引租戶?!?br/>  甲乙級寫字樓的租金環比沒有發生較大變化,甲級寫字樓全年租金上漲1%達到5.0元每平米每天,乙級寫字樓租金全年上漲1.5%達到3.9元每平米每天。2013年預計將成為租金樂觀上漲的最后一年,未來的供應壓力預計將使得租金下降。
      工業物流—新增供應提升了整體倉儲質量
      兩個新倉庫在2013年第四季度完工,使得整體存量上漲到120,000平方米。2013年全年有5個倉庫完工,兩個位于現有傳統物流工業區:濱海新區和北辰區。另外3個位于武清區,受惠于其與天津市中心和北京的距離,武清區慢慢成為重要的物流板塊。Jason Wang,仲量聯行天津辦公室工業物流部總監指出,“倉庫租戶尋找的是那些區位可以同時服務北京和天津的項目,尤其是目前北京減少對于倉儲用地供應的條件下。在天津北部的一些區域,開發商正在著手建設新的倉庫以為他們的客戶為區域內其他城市提供服務。在未來的幾年里,武清區,和其他一些正在崛起的物流中心,會成為新增供應的主要集聚地?!?br/>  租賃需求在2013年第四季度持續活躍。但是,需求無法和新增供應保持一致,使得整體空置率從上季度的18.8%上漲到本季度的22.9%。2013年,盡管電子商務和商業公司由于北京的高入住率而轉向天津,整體市場的凈吸納量表現的依然相對遲緩,與前三年相比大幅度下降。需求受限的主要原因是2013年制造業和重工業的發展存在較大不確定性,而這些行業是天津市場的主要的推動力。
      整體毛租金仍然保持在人民幣1元每平米每天。租金增長緩慢的原因是需求放緩和新增供應增加。同時,更多的供應將出現在城市的新興工業物流區,這些供應將有更低的租金,這些都是阻礙租金增長的下行壓力。
      7個或者更多的項目將在2014年入市。新一輪的新增供應將持續對于租金增長施加壓力。同時,未來幾年的新增供應將持續給予租金一定的壓力;同時,未來幾年的強需求也將使得租金保持樂觀水平。
      商業-傳統商業區的項目持續定位調整
      兩個購物中心在2013年第四季度完工,使得2013年的新開業商業項目變為5個。其中燕莎奧特萊斯本季度開業,該項目是由在北京有成功奧特萊斯運營經驗的開發商操盤,項目位于城市新興發展的空港區域。另外一個購物中心為位于河東區的遠洋未來廣場,該項目接駁2號線同時定位為服務周邊社區。這兩個新項目為市場存量增加188,000平方米。同時2013年有將近382,000平

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