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  • 各地寫字樓同質產品上市體量龐大

    作者: zhushican 日期: 今天更新 人氣: - 評論: 0

      2017年,150個城市綜合體。不論是在建還是建成,都會讓2008年城中村改造之后的昆明,再一次擔憂地產供給的洶涌。
      上一次是住宅,這一次,是商業寫字樓。700萬人口的城市,可以容納多少商業和寫字樓?
      分流的人氣、不溫不火的運營、最撓頭的商管公司、誰痛誰知道的商業主……商業擴張,人氣成為真正捉襟見肘的軟肋。
      寫字樓,在以城市綜合體開發為主的格局下,放量在所難免,而這一次來得尤為迅速。談及寫字樓銷售,地產企業沒了輕松的情緒,“差異化不明顯,同質產品上市體量龐大,所有人都有壓力,只是問題大小而已?!?br/>  “投資100多萬元,100平方米,現在可以租30~40元/平方米/月?!蹦蟻嗭L情·第壹國際的業主盤算,“除了租金客觀,物業增值很快?,F在估價不會低于18000元/平方米?!?br/>  作為正宗投資品,這樣的機會總是不多。不知從何時起,寫字樓的售賣單位,以層和棟來計算。
      最典型的是中石油和中移動分別入駐南亞風情·第壹城和廣福城的整棟寫字樓。
      世博會期間放量的寫字樓,昆明用了10年時間消化。多年前被業內人士稱為“暴食一頓,消化十年?!薄盁o論從交通、車位、設計、物管方面說,都不能滿足企業發展需要?!比蕽傻禺a公共關系部總監李程認為,中大企業改善辦公環境的動力很強,整層、整棟租賃和購買的需求旺盛。
      相比住宅產品,寫字樓在產品設計、項目品質、相關配套、商務金融氛圍等方面都處于較高水準,投資屬性更強。
      “做成小面積隔間的寫字樓雖然總價下來了,客群增加了,但拆散之后的銷售壓力在后面,零散產品不能滿足大客戶需求,再加上位置不好,小投資者也會有顧慮?!比诔墙痣A相關負責人說出了很多開發企業銷售的矛盾點。
      與散客投資不同,大資金整層、整棟購買寫字樓后進行融資,既持有物業又能夠得到資金,開發企業也很快完成銷售,是多方共贏。
      不過,最近寫字樓意向客戶卻有點“穩坐釣魚船”的意思。
      “有點風浪起的意思,很多配有寫字樓的地產項目都給我打電話,約我到現場看看寫字樓,條件優惠?!弊龉こ坛錾淼膹埧傆幸赓徺I寫字樓,“城市向南發展,我也準備在南邊購置寫字樓,萬達廣場、潤城等項目都看過,也覺得很好,不過最近又有很多開發商打電話邀約,也有誠意給出更為優惠的條件,就開始猶豫了。是不是可以慢慢挑一下?”
      數字壓力
      風之鈴地產研究中心的數據顯示,2013年,昆明市寫字樓的供應量達到1858萬平方米;2014年、2015年新增的寫字樓體量預計將達到853萬平方米。
      市場需求不可能如供給一樣放量暴漲,投資客戶有了更多選擇空間、更大議價能力,其閑庭信步的姿態,也就不難理解。
      按照區域統計,2013年~2015年,昆明寫字樓供給分布為:市中心231萬平方米,東市區211萬平方米,西市區500萬平方米,南市區1089萬平方米,北市區的267萬平方米,呈貢新區的413萬平方米。
      從目前城中村改造情況來看,昆明382個城中村有229個城中村已面向市場,再加上城中村改造項目的完成日期也由原來的2013年底推遲至2015年底,政府也加大了政策支持力度。有專家預計,到2016年,昆明寫字樓的供應將達到峰值。
      “只是感覺寫字樓突然多了起來,還沒有什么概念,數據太驚人了。即便是重慶,寫字樓放量也沒有這么大,昆明短短3年時間,竟然有2600萬平方米的寫字樓出來,那可要好好研究一下,購買計劃要仔細制定?!鄙藤Q公司文總開始盤算。
      “150座城市綜合體,700萬人口,簡單推算為每個城市綜合體100萬平方米,住宅占60%,商業和寫字樓各占20%,僅這一數據演算,寫字樓面積就達到3000萬平方米,人均面積為4平方米?!蔽目傊边粕?。
      從南亞風情·第壹城到欣都龍城,再到金平果寫字樓、七彩俊園寫字樓,期間眾多寫字樓項目都有整棟引進企業總部,客戶整層購買的業績,也表明昆明對寫字樓市場的需求強勁,可需求卻是不斷被消化,時至今年,寫字樓市場是否還如此前般炙手可熱?
      “現在壓力很大,未來也不可小視?!本G地香港集團助理總裁許文珉在綠地云都會開盤現場坦言,“開盤貨包不大,以試水為主,寫字樓不比住宅,壓力不小?!?br/>  銷售壓力,對只剩1棟寫字樓的廣福城,沒有太多感覺?!耙驗榇媪坎欢?,再加上廣福城將會在寫字樓產品的差異化方面下足工夫,讓產品競爭力大一些,所以并不擔心?!奔蓮V福策劃部經理孫暉很坦然。
      保持如此心境的地產企業或許是少數,近期市場釋放的信息,也大有深意。
      不久前,昆明西山區推出《加快樓宇經濟和總部經濟發展扶持獎勵辦法》,并成立總部、樓宇經濟發展工作領導小組,負責制定樓宇經濟和總部經濟發展政策措施并組織實施。
      該辦法分三大類對企業進行獎勵:一是樓宇投資經營主體,設納稅、固定資產投資、招商入駐、特色樓宇、設立物業公司和管理服務6類獎勵。二是商務樓宇入駐企業,按納稅金額分7類進行獎勵,企業最高可獲實繳稅額3‰的獎勵,且50%的獎金用于獎勵企業法人代表。三是總部企業,設財政、增資、搬遷企業和用房補貼4類獎勵等。
      在商務寫字樓放量數字巨大的背景下,以稅收等政策刺激企業入駐,在大環境下,對區域內商務寫字樓的競爭優勢有了不小提升。
      吸引力在哪
      對于寫字樓的評價,業內很注重血統。
      “此前一位客戶手持4000萬元,只求大品牌高標準寫字樓?!北@颇现脴I總經理廖志勇說,強調血統,是對開發企業建筑形態、產品品質、物業服務、科技理念等標準的認同。就像廣州中信大廈,1997年建成至今,仍為廣州地標建筑。
      落位昆明,保利中心、萬達雙塔,未來的綠地中心等均有品牌地產企業的純正血統,吸引力自不必說,對投資者而言,把握市場需求的產品,也是魅力所在。
      “創業大廈或許也是一個出路?!崩畛陶J為,寫字樓不一定非要高大上,要挖掘市場經濟中的新增亮點,比如物流鏈企業。
      物流鏈企業往往是微小的,需求也僅為一張辦公桌、一部電話、一臺電腦和碩大的倉儲空間?!捌髽I雖小,但現金流充裕、數量眾多。如果能夠設計出租金低、功能性強的產品,差異化競爭優勢就非常明顯?!?br/>  寫字樓更為細分的服務延伸也是大有文章可做。李程介紹,寫字樓商務中心是比較常見的功能,更為深層次的服務即企業不做會客室、電話視頻會議室、茶歇區等功能空間,由整棟寫字樓為進駐的企業提供,入駐企業僅需租賃基礎辦公室即可。
      在此基礎上,更有企業承租寫字樓后,進行統一裝修、采購設備,真正實現拎包入住后,企業按月支付房租,免去企業初期裝修、購買設備、更換電腦等投入,寫字樓市場服務功能更為細化。
      商務寫字樓,在同質化產品中,挖掘差異性賣點,附加個性化服務,是最容易提出,卻是最考人的落地工夫。天量數字面前,沒有投機取巧的時間和心存僥幸的機會。

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